はじめに

親から土地を相続したけれども使いみちがなく相続税や維持管理の費用だけを支払っている人もいるのではないでしょうか。

そこで今回は問題のある土地の特徴や、そういった土地を相続した際の選択肢について解説していきます。

土地を相続した際の選択肢

実際に土地を親兄弟などから相続した際の選択肢は主に以下の4つになります。

相続する

一番オーソドックスな選択肢です。もしその土地に既に家屋が建っている場合は、そのまま住む事も可能ですし、賃貸として貸し出す事も可能です。

ただしその場合は固定資産税や維持管理の費用がかかってくるので、得られる収入と出費を比較して考える必要があります。

売却する

土地として不必要な場合は売却する事になります。一般的には不動産業者に仲介を依頼して買い手を見つけてもらいますが、ツテがある場合は自分で交渉してもいいですしし、最近では不動産や土地のマッチングサービスもあるのでそういったサービスを利用するのも選択肢の一つです。

相続を放棄する

もしその土地の条件が悪く、相続しても赤字になる事が分かっている場合は土地の相続を放棄する事も出来ます。

ただしその場合はその他の資産に関する相続も放棄しなければいけません。負債のみを放棄して資産のみを相続するという事は出来ないので注意しましょう。

また自分が相続を放棄しても、相続権自体は次の順位の相続人に引き継がれるので自分の一存で判断してしまうと、他の人に迷惑がかかる可能性もあります。

なので相続を放棄するにしても、事前に他の相続人に相談するなどして不要なトラブルが起きないようにしましょう。

土地の価格の決め方

土地を売却する場合は価格を決める必要がありますが、一般的には売買を仲介する不動産業者などが様々な要因から総合的に判断して決定します。

例えば土地の面積や形状は価格に大きく影響を与えますし、駅からの距離や嫌悪施設(悪臭や騒音を発生する施設)との近さによっても価格は変化してきます。

また文化財や埋設物がある場合は専門機関の調査や保護が必要となるので、そもそも売却が難しくなる可能性も考えられます。

このようにして土地の価格は決定されますが、どの要因を重要視するかは不動産業者によって違いますし、業者によっては独自の評価基準を設定している所もあるので、もし土地を売却する際は相見積もりを取るなどして多角的に判断するようにしましょう。

売れない土地の特徴

売れない土地には共通の特徴があると言われています。土地を相続する予定の人は事前にその特徴に当てはまっていないか確認しておきましょう。

家屋の状態

その土地に建っている家屋の状態が悪いと土地の売却は難しくなります。例えば家屋の老朽化が進んでおり建て替える必要がある場合は、その土地の購入費用だけでなく元々あった家屋の解体費用や新しい家屋の建築費用などが追加でかかってきます。

土地の広さや建物の構造にもよりますが、既存の家屋を取り壊して更地にするには最低でも200万円前後はかかるため買い手の負担は大きなってしまいます。

土地の面積

今現在の一般的な戸建ての面積は40～80坪程度になります。最近は管理の手間を嫌って広い土地や家屋を避ける人が増えているため、あまりにも広い土地は買い手が付きにくいのが現状です。

土地の形状

いわゆる非整形地や変形地と呼ばれているような形がいびつな土地は建築などで利用する際に大きく制限されてしまうため人気がありません。もちろん非整形地や変形地でも立地やその他条件によっては買い手が付く事はありますが、あくまで理想的な形は整形地という正方形や長方形のような四角形になります。

周辺環境

土地の価格や需要は周辺環境によっても変化します。例えば近隣に大きな商業施設や駅などがあれば価格は上がりますが、逆にゴミ処理場や墓地、空き家などがあると価格は下落する傾向にあります。

景気

土地の売買はその時の景気や経済状況に強く影響を受けます。景気が良ければ土地開発などによって土地の価格や需要は高まりますが、景気が悪化すれば価格が下がるだけでなく買い手も減ってしまいます。

このような条件は自分ではコントロール出来ないので運頼みになってしまいますが、もし今すぐ売却したい訳ではないのであれば、景気が良いタイミングを狙って売却するという選択肢もあります。

条件の悪い土地を手放す方法

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条件の悪い土地であっても色々と出来る事はあります。

値下げ

土地は立地やその他条件によって適正価格がある程度決まっているので、自分の希望価格と適正価格が離れている場合は値下げも視野に入れましょう。

場合によっては商業施設や駅などの建設が決まる事によって土地の価格が跳ね上がる可能性もありますが、予測する事は難しいので今現在の価格に基づいて判断する事をオススメします。

土地の分割

一般的な戸建ての面積は40～80坪なので、これ以上に大きな面積だと中々買い手が付かない事があります。特に住宅地にある土地だと住居以外の使いみちがないので大きな面積の土地は毛嫌いされる傾向があります。

そのような場合は土地を分割するなどして個々に売却するという手もあります。

隣地の購入

もし相続する土地が不整形地である場合は、その隣地を購入して整形地にするという事が出来ます。

整形地になればそれだけで評価額は上がりますし買い手も付きやすくなるのでメリットは非常に大きいです。

とはいえ隣地に既に人が住んでいたりすると交渉は難しいですし、もちろん安価に売却してくれる事も殆どないので費用は割高になりやすいです。

他人への譲渡

固定資産税などで赤字になっているのでタダでもいいから手放したい場合は他人に無料で譲渡するという選択肢もあります。

もし自分にとっては使いみちがなくてもタダなら欲しいという人がいるかもしれないので、SNSなどで引き取ってくれる人を探してみるといいでしょう。

ただし土地を譲渡する場合は移転の手続きや契約を不動産会社が仲介する事はないので、自分で行うか弁護士などを挟む必要があります。

自治体やNPOへの寄付

もし自治体やNPOが土地の寄付を受け付けている場合は、そういった所へ土地自体を寄付する事が可能です。

ただし全ての自治体やNPOが寄付を受け付けている訳ではないですし、基本的には利用目的や条件を設けている事が多いので、それらに沿わない土地は寄付する事が出来ません。

契約形態の変更

一般的に不動産会社へ仲介を依頼する場合は一般媒介契約を締結する事が多いです。この契約形態では同時に複数社へ仲介を依頼する事が出来ますが、その代わり他社に案件を取られる可能性があるので買い手探しなどに労力を割いてくれない可能性もあります。

なので手厚いサポートを受けたい場合は専任媒介契約や専属媒介契約を結ぶ事をオススメします。

専門業者への依頼

不動産業者によっては悪条件の土地の仲介を専門的に行っている業者もあります。一般的な業者よりも仲介料や条件が厳し目に設定されている事が多いですが、他の業者が持っていないルートを使って買い手を見つけてくれるため、土地の条件によってはこういった業者も選択肢になるでしょう。

まとめ

今回ご紹介した通り、土地の条件によっては売却が難しく、不良債権になってしまう可能性もあります。だからこそ親や兄弟が生きている内に土地の相続をどうするのかについてと話し合う事が大切です。

生前からしっかりと対策する事によって相続関係のトラブルや負担は大きく減らす事が出来ます。