不動産投資とは？

不動産投資とは不動産を対象にした投資のことです。
一般的には購入した不動産を他人に貸して月々の家賃を受け取ったり、購入した土地の地価が値上がった所で他人に売却し利益を得ます。

このような不動産投資は1部の専門家が行うものと考えがちですが、現在では個人による不動産投資も活発化しており、うまく活用すれば老後資金の安定的な確保に繋がるのです。

現役時代から不動産投資を始めるべき理由

これから日本はますます格差が広がり、経済が徐々に落ち込んでいくと予想されています。
そのため今後は以前のような終身雇用や、右肩上がりの昇給はまず望めません。
このような状態では満足な貯蓄ができないため「老後破産」という言葉が現実味を帯びてきます。

だからこそ現役時代からの不動産投資がとても重要で、うまく成功させれば、老後破産のリスクを最小限に抑えることができます。

魅力的なワンルーム投資

ワンルームマンションは駅前などの利便性の高い場所に建設されることが多く、1室から投資できるため、いま個人投資家を中心に注目が集まっています。

これらの物件は駅近で担保価値が高いため、銀行からの融資も受けやすく、新築でも頭金さえ用意できれば入手しやすいです。
物件の清掃や各所の点検も管理会社が代行するため、入手後はほとんど手間が掛かりません。

長期的な利益を事前に算出する

投資対象が決まっても、そのまま無条件で購入するのはリスクが大きいです。
まずは投資する不動産の平均利回りを確認し、長期的な利益をきっちりと算出した上で、具体的な検討に入りましょう。

不動産の平均利回りは？

大まかな不動産の平均利回りは（年間家賃収入÷物件価格）×100で求めることができます。
計算式の中の物件価格は不動産鑑定士による評価査定で算出されるため、次項で詳しくご紹介しています。

例えば年間の家賃収入が40万円で物件価格が400万円だった場合、平均利回りは10％になり、これは一般的な投資信託の平均利回りを超えています。
そのため有望な物件を探し当てれば、長期に渡り大きな利益を得られる可能性があります。

不動産鑑定士とは？

不動産鑑定士は通常、自分で不動産鑑定事務所を開き、不動産の鑑定評価や、土地の有効な活用法をアドバイスしています。
彼らは難易度の高い国家試験をパスした不動産のエキスパートですが、現在は実務経験なしで資格を取得できるため、実際に依頼する場合は注意が必要です。

不動産鑑定士の大まかな評価方法は以下の通りです。最低限これらをクリアできる不動産鑑定士を探しましょう。

・独自に得意な地域を持っているか
・質問対応が丁寧か
・マンション、戸建てなど得意分野があるか
・事務所のホームページがあるか
・実務経験は十分か（鑑定評価100以上など）
・鑑定費用を事前に明示しているか

不動産の平均利回りは地方都市の方が高い

2020年4月に日本不動産研究所がおこなった不動産投資家調査では、都心周辺よりも地方都市の駅前ほうが、不動産物件の平均利回りが、2％～3％高いという結果が出ています。
これは過熱気味だった東京の一極集中がある程度解消され、地方分散化が進み、地方都市への移住者が増えた結果でしょう。

当然ですが都心よりも地方都市のほうが圧倒的に地価が低く、好立地で安価な物件を入手しやすいです。そのためいま日本全国で不動産投資が活発化しています。

不動産投資のメリット

不動産投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか？
ここでは重要な6点についてご紹介いたします。

時間や手間がかからない

投資の代表格である株式の売買は景気の良し悪しに大きく左右されることが多いです。
そのため専門的な知識に加え、何度も株の売買を繰り返さないと、まとまった利益は見込めません。
しかし不動産投資は先にご紹介した不動産鑑定士のアドバイスによって投資するだけで、時間や手間を掛けずに大きな利益を出すことができます。

長期的なリターンが期待できる

例えば500万円を銀行に預金しても現在はほとんど利子が付きません。
しかしその500万円を不動産投資に回せば、毎年3％～5％の利回りを得ることができます。
そのため不動産物件は所有しているだけで、長期的なリターンが手に入り、老後の安定に大きく役立ちます。

年金の代わりになる

現在日本の財政赤字は1200兆円を超えてます。
そのため今後は安定的な年金が国民に支給されるかどうかは、専門家の間でも、かなり意見が分かれています。
このような不測の事態に備える為にも、不動産投資は有益です。
何故なら不動産の家賃収入で年金の不足分を補えば、安定的な老後生活を送ることができるからです。

急な出費にも役立つ

駅近物件などで利便性があり、投資価値の高い不動産は、景気の変動に左右され難く、不要になった時はすぐに売却できます。
例えば病気や怪我などで急な出費が必要になった時は、これらの不動産を手放して現金化すれば、その後の生活にとても役立ちます。
失業した時のつなぎ資金としても活用できるでしょう。

インフレに強い

例えば多額の現金を持っていても、大規模な金融緩和などでインフレが急激に進み、物価が上がれば現金の価値は大きく目減りしてしまいます。
しかし不動産価格や賃料は、世の中のインフレ率と連動する形で上がっていくため、所有している不動産価値の目減りは少なく、インフレのリスクを効果的に回避できます。

相続税対策になる

相続の時に掛かる相続税は、遺産を残す本人や家族にとって、頭が痛い問題です。
例えば株式や国債などを100万円持っていれば、100万円という時価で評価され、相続税が課せられます。
対して故人が投資用に所有していた不動産は「路線価」で評価され、相続税が課せられます。
路線価は所有している不動産の実勢価格（時価）の、おおよそ70％～80％で評価されるため、相続税の軽減に大きく役立ちます。

不動産投資のデメリット

当然ですが不動産投資にもデメリットはあります。
下記では代表的な事例を4つ取り上げ、その対策法についてご紹介します。

経年劣化による価値の低下

どんな建物でも経年劣化は避けられず、特に木造アパートはもともと耐久性に乏しいです。
新築でも大体30年～40年が経過すれば、建て替えに相当する大規模なリニューアル工事が必要になるため、長期的な投資対象としては不向きです。

対して鉄筋コンクリート製のマンションは耐久性が高く、経年劣化に対する対策法も豊富に揃っているため、長期的な利益が見込めます。
そのため多くの不動産業者は、提供するマンションや商業ビルの長期的な修繕計画を予め立てた上で、物件の販売を開始します。

不動産の専門家によれば、定期的な修繕が施されたマンションは「80年～90年住むことができる」とされています。

定期的な税金や修繕費の支払い

上でご紹介したように不動産投資には修繕費が固定費として掛かります。
特にマンションの場合は所轄官庁の国土交通省が、住人が共用で使う部分の大規模修繕を12年に1回するよう通知を出しています。
そのため大部分の不動産業者はこの通知に従い、管理会社を通じて修繕工事を行います。

1回の修繕に掛かる費用の相場は概ね80万円～100万円です。
これらの修繕費は全額マンションのオーナーが支払うため、毎月計画的に積み立てて置くことをおすすめします。
そのほか不動産には固定資産税が毎月掛かるため、計画的な資金運用が重要です。

空室や家賃滞納のリスク

一見すると利便性の高そうな賃貸マンションでも、駐車場が無い、治安が悪いなどの理由で、空き室が多くなることがあります。
このようなリスクを事前に回避するためにも、不動産の個別情報や周辺状況をよく確認してから物件の購入を検討してください。

賃貸マンションにおける家賃滞納の割合は、100戸あたり2戸～3戸とされています。
対応策は借り主が提出する入居申込書を事前によく吟味し、矛盾点などを管理会社も交え、細かくチェックすることです。
特に借り主の連帯保証人や収入等に不安な点があった場合は、穏便に入居を断りましょう。

自然災害による被害

日本は定期的に震度6～7の大地震や、大津波が発生する自然災害のリスクが高い国です。
また最近では大規模な地球温暖化により、洪水の被害も日本各地で発生しており、このようなリスクを回避する為にも、物件の事前調査が最も重要です。

リスクが高い地域の物件を検討する場合は、国交省のハザードマップなどを確認しましょう。