退職後に屋根や水回りの修繕が必要になったり、階段のない住まいへ移りたくなったりしても、まとまった現金を住宅に使うと、その後の生活費が心配になります。
リ・バース60は、こうした住宅関連の支出を対象に、毎月は利息を払い、元金の返済を原則として契約者の死亡時まで据え置く住宅ローンです。
ただし、公的年金だけで必ず借りられる制度でも、生活費の不足を自由に補える制度でもありません。
ここでは、2026年11月時点の制度をもとに、使える費用、審査と融資額、金利、配偶者の住まい、相続時の返済を順番に確認します。
リ・バース60は住宅資金に使うリバースモーゲージ型住宅ローン
住宅金融支援機構が金融機関の商品提供を支える
リ・バース60は、住宅金融支援機構と提携する金融機関が取り扱う住宅ローンです。
住宅や土地に担保を設定し、契約者が毎月利息を支払う仕組みで、申込みの窓口は取扱金融機関になります。
機構が関わる制度であっても、利用者への給付金ではなく、返済が必要な借入れです。
国が関わっているから審査なしで使える、金融機関が違っても条件は同じ、と考えないようにしましょう。
月々の支払いを抑える代わりに元金が残る
一般的な住宅ローンでは、月々の返済を続けることで元金も減っていきます。
リ・バース60は原則として利息だけを払うため、繰上返済をしなければ借りた元金が残ります。
その分、当面の月々の負担を抑えやすい一方、同じ金利・同じ利用期間で元金も返すローンと比較すると、利息の総額は多くなります。
毎月の支払いが少ないことと、住宅にかける総費用が安くなることは別です。
退職金を手元に残す効果と、将来まで続く利息負担の両方を比べる必要があります。
生活資金向けの商品やリースバックとの違い
リバースモーゲージは、不動産を担保にする融資の総称として使われ、生活費などに利用できる商品もありますが、使途は商品ごとに異なります。
その中でリ・バース60は住宅関連の使途に限った制度です。
また、自宅を売却して家賃を払いながら住むリースバックとも異なります。
リ・バース60は借入れなので、担保にした住宅の所有者としての管理や維持費の負担が続きます。
「家を使ってお金を用意する」という共通点だけで比較せず、借りるのか売るのか、利息を払うのか家賃を払うのかを分けてください。
生活資金向けの商品との違いを含む全体像は、リバースモーゲージとは？仕組み・リスク・相続と自宅を担保にする前の確認で確認できます。
何に使える？対象になる住宅費用と対象外の支出
購入・建替え・リフォームなどの住宅資金
主な対象は、本人が住む住宅の建設・購入、住宅のリフォーム、既存住宅ローンの借換え、サービス付き高齢者向け住宅の対象となる入居一時金です。
条件に合う子世帯などの住宅取得資金に、親世帯が借り入れる使い方もあります。
たとえば、老朽化した浴室を改修する費用や、暮らしやすい住宅への住替え費用を検討するとき、対象になる可能性があります。
ただし、どの工事や物件でも認められるわけではありません。
工事の内容、建物の状態、所有関係、居住予定者を伝え、見積書や契約書を使って金融機関に確認します。
日常生活費や施設の月額利用料には使えない
食費、光熱費、医療費、旅行代などの日常の支出を補うためには利用できません。
サービス付き高齢者向け住宅についても、対象となる入居時の費用と、入居後に毎月払う家賃・生活費・サービス費を分けて考えます。
施設から示された請求額の全てを借りられると思い込まず、費用の内訳を窓口に見せて対象範囲を確認しましょう。
住宅の改修費を借りても、年金から生活費と利息を払えない状態が続けば、住まいを維持する計画として無理が生じます。
借換えは月額だけでなく残高と諸費用を比べる
住宅ローンの借換えでは、これまでの月額返済が減る可能性があります。
一方、元金が減っていく従来の返済から、元金が残る返済に変わる点を見落とせません。
現在の残高、完済予定年齢、今後の利息、借換え費用、新しいローンの利息を並べて比較します。
既存ローンの借入時期や返済状況などにも条件があるため、延滞してから使う救済制度だと考えず、早めに相談してください。
返済が難しい場合は、現在借りている金融機関で返済条件の見直しを相談する方法も含めて検討します。
年金収入だけでも申し込める？年齢・収入・住宅の条件
60歳以上が基本でも年齢だけで決まらない
制度は満60歳以上を基本としていますが、満50歳以上60歳未満でも利用できる場合があり、その場合は融資限度額の扱いが異なります。
実際の取扱年齢や対象地域、物件の条件は金融機関に確認する必要があります。
公的年金を収入として申し込める場合でも、収入の確認や審査がなくなるわけではありません。
「何歳でも、年収を問わず借りられる」という理解は誤りです。
本人の収入だけで判断するのか、配偶者と連帯債務で申し込めるのかも、契約を考える最初の段階で尋ねましょう。
返済負担率の基準と家計の余裕は別に確認する
制度上は、年収に対する全ての借入れの年間返済額・支払額の割合について、年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下という基準があります。
リ・バース60の利息だけでなく、他の借入れも含めて確認されます。
ただし、この上限まで借りても生活に困らないという意味ではありません。
審査で使う年収と、毎月実際に使える手取り収入は異なります。
年金の振込額から生活費、税金、保険料、医療費、住まいの維持費を引き、利息を払い続けられる金額を別に計算してください。
夫婦の一方が亡くなった後の収入でも、住居費が払えるかを考えておくことが大切です。
建物の耐震性や権利関係も調べる
融資対象住宅には、耐震性や法令への適合などの条件があります。
古い家だから年齢だけで利用できる、土地があれば建物の状態は問われない、というわけではありません。
共有名義、相続登記が済んでいない家、他の担保が付いている物件などは、申込みの前に整理が必要になる場合があります。
建築時の書類が見つからないときも、自己判断で利用を諦めたり、問題ないと決めつけたりせず、必要な確認方法を窓口に尋ねましょう。
工事業者の資金計画だけで進めず、金融機関の物件確認を受けてから契約の時期を決めると安心です。
いくら借りられる？担保評価と自己資金の考え方
購入価格と担保評価額は同じではない
融資額は、住宅の購入価格や工事費をそのまま基準に決めるわけではありません。
担保評価額に所定の割合を掛けた額、所要資金、制度上の上限、審査結果などで制限されます。
2026年11月時点では、通常は担保評価額の50％または60％、60歳以上で長期優良住宅の場合は55％または65％、50歳以上60歳未満では30％という枠があります。
制度上の上限は1億2,000万円で、所要資金の範囲内です。
いずれも全員が上限まで借りられるという意味ではなく、金融機関の取扱いと審査によって実際の金額が決まります。
足りない金額を預金で払った後の生活費も残す
仮に必要資金が1,800万円、実際の融資額が1,200万円なら、差額の600万円を別に準備する必要があります。
これに手数料などが別途かかる場合もあります。
預金を全て使えば住宅資金が足りるとしても、その後の生活の予備費がなくなる計画は慎重に考えましょう。
工事内容を必要な範囲に絞る、時期を分ける、別の物件を比較するなど、借入れ以外の調整もできます。
見積額だけでなく、融資実行までに必要な手付金や中間金の支払日も確認してください。
借入金が入る前の支払いを、何で賄うかまで決めておく必要があります。
住宅費を払った後に残す生活資金は、老後資金はいくら必要？夫婦・一人暮らしの生活費と不足額の計算方法の手順で、毎月の不足額と臨時支出を分けて確認しましょう。
手数料・登記・保険・維持費を一覧にする
比較するときは、融資手数料、担保設定に関する登記費用、火災保険などの費用を金利と一緒に確認します。
同じ借入額でも、初期費用や繰上返済の条件が違えば、実際の負担は変わります。
さらに、住宅を保有する間は固定資産税や修繕費、マンションなら管理費・修繕積立金などが続きます。
月々の利息にこれらの住居費を足し、毎月積み立てておくべき額を把握しましょう。
金融機関には、借入額に含められる費用と、現金で別に払う費用を分けた見積りを求めてください。
変動金利と固定金利をどう比べるか
変動金利だけの商品ではない
リ・バース60には、変動金利、固定金利期間選択、全期間固定金利のタイプがあります。
どのタイプを扱うか、金利がいくらかは金融機関によって異なります。
変動金利では将来の金利上昇により支払いが増える可能性があり、固定金利期間選択では固定期間が終わった後の条件を確認する必要があります。
全期間固定金利は金利変動による月額の変化を抑えて見通しを立てやすくしますが、適用金利や諸費用も含めて比較します。
現在の金利が最も低いものを選ぶだけでなく、年金中心の家計で支払額の変化に対応できるかを考えてください。
金利が上がった場合の月額を数字で見る
たとえば元金1,000万円に年3％の利息がかかるとすると、単純計算では年間30万円、月平均2万5,000円です。
年4％なら年間40万円、月平均約3万3,333円になります。
これは仕組みを理解するための仮定で、実際の商品金利や請求額を示すものではありません。
変動金利を検討する場合は、金融機関に現在の金利に加え、1％・2％上がった場合の支払額も出してもらいましょう。
支払いが増えたときに食費や医療費を削らないと続けられないなら、借入額や工事計画から見直す必要があります。
長く利用すると利息の合計は増えていく
同じ仮定で1,000万円を年3％のまま20年間利用し、元金を繰上返済しなければ、利息の合計は600万円になります。
そして元金1,000万円も残ります。
実際には金利の変化や諸費用などを含めて計算する必要がありますが、月額だけを見ると見落としやすい点です。
長生きしても利息を払えるか、途中でまとまった資金ができたら一部返済するか、預金を残す利益と利息負担をどう比べるかを考えます。
一部繰上返済の最低額や手数料は、契約前に確認しておきましょう。
配偶者の住まいと相続時の返済を先に決める
夫婦で住む家は連帯債務の扱いを確認する
夫婦が連帯債務者として契約する場合、原則として両方が亡くなるまでが融資期間となります。
一方が亡くなった際には金融機関への連絡と、その後の返済についての相談が必要です。
同居しているだけで配偶者が自動的に契約を引き継げるわけではありません。
単独契約の場合、残される配偶者の居住をどう扱うかは特に重要です。
機構の案内では、連帯債務者ではない配偶者が居住継続を希望するとき、物件処分による返済を最長3年間留保できる扱いがありますが、その間も死亡日以降の延滞損害金が生じます。
終身でそのまま住み続けられる保証とは異なるため、自分たちの契約での取扱いを必ず確認してください。
家を相続する方法はあるが返済資金が必要
契約者全員が亡くなると、原則として残った債務を一括返済します。
相続人が預貯金などで返済できれば、担保の住宅を売らずに引き継ぐ方法があります。
したがって、リ・バース60を使うと必ず子どもに家を残せなくなる、という説明は正しくありません。
ただし、家を残したいという気持ちだけでは返済できません。
相続人が別のローンを利用する場合も審査があるため、将来必ず借りられる前提で計画を立てないことが大切です。
家族とは、家を残す希望の有無、返済に使える資金、売却する場合の担当者を具体的に話し合いましょう。
ノンリコース型でも返済手続きは必要
ノンリコース型は、死亡後に担保物件を売却して返済しても不足が残った場合、その残債を相続人が返す必要がない仕組みです。
リコース型では不足分の返済が必要になります。
全期間固定金利タイプはノンリコース型のみの扱いです。
ノンリコース型でも、家を残したまま債務だけ消せるという意味ではありません。
また、生存中に利息を払わずに済む制度でもありません。
返済不要となる債務や売却益について課税が生じる場合があるため、相続時には金融機関だけでなく税務署や税理士にも確認しましょう。
申込みから利用開始後までの確認手順
工事や購入の契約前に融資条件を確かめる
最初に住宅で解決したいことと必要な費用を整理し、取扱金融機関に相談します。
その後、必要書類の準備、物件や収入の審査、契約、担保設定、融資実行へ進みますが、順序や期間は金融機関や使途で異なります。
本人確認書類、収入の分かる書類、物件関係の書類、工事見積書などについて、窓口から必要書類の一覧を受け取りましょう。
融資の可否が決まる前に、取り消しが難しい住宅購入や工事契約を急がないことが大切です。
業者には融資の審査中であることを伝え、資金が整わなかった場合の扱いも契約前に確認してください。
借入れを使わない住宅整備とも比べる
リ・バース60で借りられるかを調べる前に、工事の目的を整理すると、必要な金額を絞りやすくなります。
転倒を防ぐための手すり設置と、設備を一新する大規模な改修では、費用も緊急性も違います。
今すぐ必要な工事、数年待てる工事、暮らし方の変更で対応できることを分けて見積りを取りましょう。
自治体の住宅改修に関する支援や、介護に伴う住宅改修の制度についても、対象となるかを担当窓口で確認する価値があります。
補助などの利用には条件や申請時期があるため、工事を始めてから確認するのではなく、着工前に尋ねてください。
自己資金で必要な部分だけ直す案、借入れでまとめて直す案、住み替える案を同じ期間の支出で比べると、借りる金額そのものが妥当かを判断しやすくなります。
家族にも説明できる状態にしてから契約する
契約前には、少なくとも次の項目を一枚にまとめると、説明を聞き漏らしにくくなります。
・何に使う借入れで、対象外の費用はいくらあるか。
・実際の借入額、自己資金、諸費用はいくらか。
・金利の種類と、月々の支払額が変わる条件は何か。
・夫婦の一方が亡くなった後も住み続けられるか。
・最終的に誰が、どの資金で元金を返すか。
・途中で売却、転居、繰上返済をするときの手続きは何か。
家族が遠方にいる場合も、重要事項の説明内容と相談窓口を共有しておきましょう。
支払いが難しくなったときや転居時は早めに連絡する
利用開始後も、金融機関の現況確認への対応や連絡先の更新が必要です。
施設への入所や長期入院で住まいを離れる場合、担保の住宅を売却する場合などは、事前に金融機関へ相談します。
毎月の支払いが滞り、延滞が解消しなければ、一括返済を求められる場合があります。
「死亡時まで返済を待ってもらえるから、利息の支払いも後回しにできる」と考えてはいけません。
家計が苦しくなった段階で相談し、契約書、借入残高、連絡先を家族にも分かる場所に保管してください。
リ・バース60は、必要な住宅整備と、その後の生活費の確保を両立できるかを見極めて利用する制度です。
