はじめに
親や配偶者から土地や建物を相続しても、不動産の名義が自動的に相続人へ変わるわけではありません。
法務局で相続登記を行い、亡くなった人から相続人へ名義を変更する必要があります。
以前は相続登記をしなくても罰則がなかったため、故人名義のまま長期間放置される不動産が少なくありませんでした。
しかし、2024年4月1日から相続登記が義務化され、原則として3年以内に申請しなければならなくなりました。
正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
この記事では、相続登記の期限、放置するリスク、必要書類、費用、遺産分割協議がまとまらない場合の対応を紹介します。
相続登記とは
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、土地や建物の名義を相続人へ変更する手続きです。
不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。
対象になるのは、宅地や住宅だけではありません。
田畑、山林、私道の持分、マンションの敷地権なども含まれます。
固定資産税の納税通知書に載っていない不動産や、価値がほとんどない土地であっても、登記名義が故人のままなら相続登記が必要です。
まずは固定資産税の納税通知書、名寄帳（なよせちょう）、権利証、登記事項証明書などを確認し、故人名義の不動産を漏れなく調べることが大切です。
相続人の範囲や法定相続分、遺産分割など相続全体の基本は、相続とは？相続人・遺産の分け方・手続き・期限・相続税の基本で確認できます。
相続登記は2024年4月から義務化
2024年4月1日に改正不動産登記法が施行され、相続によって不動産を取得した人には相続登記の申請が義務づけられました。
土地だけでなく、建物やマンションも対象です。
遺言によって相続人が不動産を取得した場合も、相続登記が必要になります。
相続登記の期限は原則3年以内
相続によって不動産を取得した人は、次の事実を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
・不動産の所有者が亡くなり、自分が相続人になったこと
・自分がその不動産を取得したこと
亡くなった日から一律に3年ではありません。
故人が遠方の土地を所有していたことを後から知った場合などは、自分がその不動産を相続したと知った日が期限の起算点になります。
ただし、いつ知ったかを巡って問題になる可能性もあるため、不動産の存在が分かったら早めに手続きを始めましょう。
遺産分割が成立した場合も3年以内
相続人同士の遺産分割協議によって不動産を取得した人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った相続登記を申請する必要があります。
相続人申告登記や法定相続分による登記を先に済ませていても、遺産分割によって取得者や持分が変わった場合は追加の登記が必要です。
「最初の届出をしたから終わり」と考えないように注意しましょう。
2024年4月以前の相続も対象
相続登記の義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけを対象にした制度ではありません。
それ以前に相続したものの、故人名義のままになっている不動産も対象です。
2024年4月1日より前に自分が不動産を相続したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。
祖父母やさらに前の世代の名義になっている土地がある場合は、戸籍の収集や相続人の確定に時間がかかるため、早めの確認が必要です。
正当な理由なく放置すると10万円以下の過料
期限内に相続登記を申請せず、そこに正当な理由もない場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。
期限を1日過ぎれば自動的に過料が科されるわけではありません。
登記官から申請を求められた場合などに、期限を過ぎた事情や申請しなかった理由が確認されます。
相続人が非常に多く必要書類の収集に時間がかかる、遺言書の有効性が争われている、本人が重い病気で手続きできないなどの事情は、正当な理由として考慮される可能性があります。
ただし、忙しかった、制度を知らなかった、費用を払いたくなかったというだけでは、正当な理由として認められるとは限りません。
相続登記をしないとどうなる？
相続登記をしない場合の問題は、過料だけではありません。
時間がたつほど相続人や必要書類が増え、手続きが難しくなる可能性があります。
不動産を売却できない
故人名義の不動産を、そのまま相続人が売却することはできません。
売却するには、いったん相続登記を行い、現在の所有者を登記簿に反映させる必要があります。
買い手が見つかってから相続登記を始めると、戸籍の収集や遺産分割協議に時間がかかり、売却の機会を逃すことがあります。
不動産を担保にして借り入れできない
故人名義のままでは、不動産に抵当権を設定して金融機関から融資を受けることも困難です。
相続した建物のリフォーム費用や事業資金を借りたい場合でも、先に相続登記を求められます。
相続人が増えて話し合いが難しくなる
相続登記をしないまま相続人の一人が亡くなると、その人の配偶者や子などが新たな相続人になります。
放置する期間が長くなるほど関係者が増え、面識のない親族を含めて遺産分割協議をしなければならないことがあります。
相続人の住所を調べるだけでも時間がかかり、全員の合意を得ることが難しくなります。
認知症などで遺産分割協議ができなくなる
相続人の中に認知症などで判断能力が十分でない人がいる場合、そのまま遺産分割協議を進めることはできません。
状況によっては、家庭裁判所へ成年後見人などの選任を申し立てる必要があります。
手続きに時間と費用がかかるだけでなく、希望どおりの遺産分割ができるとは限りません。
第三者に権利を主張できないことがある
遺産分割によって法定相続分を超える不動産の持分を取得しても、その登記をしていなければ、超える部分について第三者に権利を主張できないことがあります。
ほかの相続人に借金があり、その債権者が法定相続分に相当する持分を差し押さえると、売却や利用が難しくなる可能性があります。
遺産分割協議が成立したら、できるだけ早くその内容で登記することが重要です。
空き家でも管理責任と費用が発生する
相続登記をしていなくても、相続した空き家を放置してよいわけではありません。
建物の修繕、庭木の管理、固定資産税などの負担が続きます。
管理が不十分な空き家は、倒壊、火災、不法投棄、害虫などによって近隣住民へ被害を与える可能性があります。
状態によっては自治体から指導や勧告を受け、固定資産税の住宅用地特例を受けられなくなることもあります。
遺産分割がまとまらない場合の対応
相続人同士の話し合いがまとまらなくても、相続登記の期限はそのまま進みます。
誰が不動産を取得するか決められない場合は、相続人申告登記の利用を検討します。
相続人申告登記を利用する
相続人申告登記は、相続登記の申請義務を簡単に履行できるように設けられた制度です。
相続人が法務局に対し、登記名義人が亡くなったことと、自分がその相続人であることを申し出ます。
相続人全員で行う必要はなく、一人で申し出ることもできます。
申出に登録免許税はかかりません。
遺産分割協議が成立していない場合や、必要な戸籍をすべて集めるのに時間がかかる場合に利用できます。
ただし、相続人申告登記は、不動産の名義を申出人へ変更する相続登記ではありません。
不動産を売却したり、担保に入れたりするためには、正式な相続登記が必要です。
遺産分割成立後は改めて登記する
相続人申告登記を済ませた後に遺産分割協議が成立した場合、不動産を取得した人は、成立した日から3年以内に遺産分割の内容に沿った登記を申請します。
相続人申告登記だけで手続きを終わらせず、最終的な名義変更まで行いましょう。
相続登記の手続きの流れ
相続登記は、一般的に次の順序で進めます。
1．故人名義の不動産を確認する
↓
2．遺言書の有無を確認する
↓
3．戸籍を集めて相続人を確定する
↓
4．遺産分割協議を行う
↓
5．必要書類を準備する
↓
6．登録免許税を計算する
↓
7．登記申請書を作成して法務局へ申請する
↓
8．登記完了後に登記内容を確認する
遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って手続きを進めます。
自宅で見つかった自筆証書遺言は、法務局の遺言書保管制度を利用していたものを除き、家庭裁判所の検認が必要です。
封印された遺言書を勝手に開封してはいけません。
自宅で遺言書を見つけた場合の開封や検認、その後の相続手続きについては、自筆の遺言書を見つけたらどうする？開封・検認から相続手続きまでで詳しく紹介しています。
相続登記の必要書類
必要書類は、遺言書、遺産分割協議、法定相続分のどの方法で登記するかによって異なります。
ここでは一般的な書類を紹介します。
共通して確認する書類
・登記申請書
・固定資産評価証明書など不動産の評価額が分かる書類
・不動産を取得する人の住民票
・故人の住民票の除票または戸籍の附票
・戸籍謄本など相続関係を証明する書類
事案によって必要書類が異なるため、申請前に管轄法務局へ確認してください。
遺産分割協議による登記
遺産分割協議によって取得者を決めた場合は、一般的に次の書類も必要です。
・遺産分割協議書
・相続人全員の印鑑証明書
・故人の出生から死亡までの戸籍謄本など
・相続人全員の戸籍謄本
遺産分割協議書には、対象となる不動産を登記事項証明書どおり正確に記載します。
相続人全員が合意し、通常は実印を押します。
遺言書による登記
遺言書によって不動産を取得する場合は、遺言書と相続関係を確認できる戸籍などが必要です。
自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所の検認済証明書が必要になることがあります。
公正証書遺言と、法務局で保管されていた自筆証書遺言には検認が不要です。
法定相続情報一覧図を利用できる
法定相続情報証明制度を利用して法定相続情報一覧図の写しを取得すると、相続登記のほか、預貯金の解約や相続税申告など複数の手続きで戸籍一式の代わりに使える場合があります。
複数の相続手続きを並行して行う場合に便利です。
相続登記の申請方法
相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。
主な申請方法は次の3つです。
・法務局の窓口へ提出する
・郵送する
・オンラインで申請する
自分で申請することもできますが、戸籍の読み取りや不動産の表示、登録免許税の計算に誤りがあると、補正や追加書類を求められます。
法務局では登記手続案内を行っていますが、遺産分割の内容や相続争いについての法律相談には対応していません。
相続登記にかかる費用
相続登記では、登録免許税、必要書類の取得費用、司法書士へ依頼する場合の報酬がかかります。
登録免許税
相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として次の式で計算します。
固定資産税評価額×0.4％
固定資産税評価額が1,000万円の場合、登録免許税は原則4万円です。
一定の土地については免税措置を利用できる場合があるため、該当する可能性があれば法務局や司法書士へ確認しましょう。
必要書類の取得費用
戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などの取得費用がかかります。
相続人が多い場合や、故人が何度も本籍を移している場合は、必要な戸籍が増えて費用も高くなります。
司法書士へ依頼する費用
司法書士の報酬は一律ではありません。
不動産の数、相続人の人数、戸籍収集や遺産分割協議書作成を依頼するかによって変わります。
相談するときは、司法書士報酬だけでなく、登録免許税や書類取得費を含めた総額の見積もりを確認しましょう。
相続税の申告や税務相談が必要な場合の相談先は税理士です。
自分で手続きするか司法書士へ依頼するか
相続関係が単純で、必要書類を自分で集められる場合は、相続人本人が申請することも可能です。
法務局の様式や記載例を確認し、内容を正確に記載する必要があります。
次のような場合は、司法書士への依頼を検討した方がよいでしょう。
・相続人が多い
・何代にもわたって相続登記が行われていない
・遠方に複数の不動産がある
・故人の住所と登記簿上の住所がつながらない
・遺言書と遺産分割協議の関係が複雑
・期限が近づいている
・平日に法務局へ行くことが難しい
相続人同士で争いがある場合や、遺言書の有効性に問題がある場合は、司法書士ではなく弁護士への相談が必要になることがあります。
相続登記に関するよくある質問
相続登記は誰か一人だけでできますか？
遺産分割協議を成立させるには相続人全員の合意が必要ですが、協議によって不動産を取得した人は、その内容に基づく相続登記を単独で申請できます。
法定相続分による相続登記は、共同相続人の一人が相続人全員分を申請することもできます。
相続人申告登記も相続人一人から申し出ることができます。
ただし、法定相続分による共有登記を先に行うと、後の売却や遺産分割で手続きが増える可能性があります。
申請方法に迷う場合は、法務局や司法書士へ確認しましょう。
遺産分割協議が3年以内に終わらない場合はどうしますか？
期限内に相続人申告登記を申し出ることで、相続登記の申請義務を履行できます。
その後、遺産分割協議が成立したら、成立日から3年以内に協議内容に沿った登記を行います。
相続する不動産に価値がなくても登記は必要ですか？
市場価値が低い土地や、買い手が見つからない土地でも、相続登記の義務はなくなりません。
不動産を所有したくない場合は、相続放棄や相続土地国庫帰属制度などを検討します。
ただし、相続放棄には原則3か月の期限があり、土地だけを選んで放棄することはできません。
相続土地国庫帰属制度にも要件と負担金があるため、不要な土地が必ず国へ引き取られるわけではありません。
相続放棄の期限や必要書類、土地だけを選んで放棄できない理由については、相続放棄とは？期限・手続き・必要書類・費用と注意点で確認できます。
登記名義が祖父母のままでも義務化の対象ですか？
2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象です。
名義人から現在の相続人までの関係を戸籍で確認し、複数の相続を順番に登記しなければならない場合があります。
関係者や必要書類が多くなるため、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。
相続登記をすれば不動産を手放せますか？
相続登記は名義を変更する手続きであり、不動産の所有権を手放す手続きではありません。
登記後に売却、贈与、相続土地国庫帰属制度などを検討する必要があります。
まとめ
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
不動産を相続したことを知った日から、原則として3年以内に申請しなければなりません。
2024年4月以前に発生した相続も対象で、すでに相続したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日が期限になります。
正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
放置すると、不動産を売却できない、相続人が増える、権利関係が複雑になるなどの問題も起こります。
遺産分割協議がまとまらない場合は、期限内に相続人申告登記を利用する方法があります。
故人名義の不動産が見つかったら、後回しにせず、必要書類の確認から始めましょう。
