リースバックとは？売却価格・家賃・住める期間と契約前の注意点

自宅を売ってまとまったお金を受け取り、引っ越さずに同じ家で暮らす。
住宅のリースバックは、老後の資金や住み替えまでの時間を確保する方法の一つです。
ただし、売却後は自分の持ち家ではなく賃貸住宅になり、家賃を払い続ける必要があります。
大切なのは売却額の大きさだけでなく、手元に残る資金、毎月の家賃、住める期間を一緒に確かめることです。
この記事では、自宅のリースバックを検討する人に向けて、契約前に確認する費用と居住条件、買戻し、家族への影響を整理します。

リースバックとは？自宅の売却と賃貸を組み合わせる仕組み

売った後は所有者から借主に変わる

住宅のリースバックは、自宅を事業者などに売却し、その家を借りる契約を結んで住み続ける方法です。
売買代金を受け取る取引と、家賃を支払う賃貸借（ちんたいしゃく）の取引が組み合わされています。
住所や家具が変わらなくても、家の所有者は買主に移ります。
自宅を担保にお金を借りる契約ではないため、受け取った売却代金そのものをローンのように返済する仕組みではありません。
一方、同じ家に住むための家賃は、その後の家計に新しく発生します。

家賃を払っても家が自分に戻るわけではない

家賃は住まいを借りる対価です。
支払った家賃が積み立てられて、何年か後に自動的に所有権が戻るわけではありません。
買い戻したい場合は、そのための約束や条件が必要です。
「家賃を払い終えれば元どおり」と理解して契約しないようにしてください。
売却すること、借りて住むこと、将来買い戻すことを、それぞれ別の問題として確認します。

通常の売却や借入れとの違い

住み慣れた家にとどまれる点だけで、リースバックと借入れを同じものと考えないことが大切です。
また、住宅購入やリフォームなどに使うリ・バース60は住宅資金向けのローンであり、自宅を売って生活資金を得るリースバックとは目的も違います。
まず必要なのが生活費なのか、住宅整備費なのか、転居までの時間なのかを明確にしましょう。

家を売らずに担保として借りる方法は、リバースモーゲージとは？仕組み・リスク・相続と自宅を担保にする前の確認で確認できます。

売却額ではなく手取り額と家賃で比較する

住宅ローンや諸費用を引いて手元に残る額を見る

広告や査定で示された売却額が、そのまま生活費として使えるわけではありません。
住宅ローンが残っていれば返済資金が必要になり、契約によって売却や賃貸の開始に伴う費用も発生します。
税金がかかるかも含めて、受取額から差し引くものを確認してください。
たとえば売却額が1,800万円でも、ローン返済に500万円、その他の費用に仮に100万円必要なら、残るのは1,200万円です。
この数字は計算方法を示す例であり、実際の相場や諸費用の目安ではありません。

ローンが残る家では、担保を外せるかを借入先に相談する必要があります。
売却代金だけではローンを返し切れない場合、差額をどう用意するかも問題になります。
買取事業者が利用できると言っていても、現在借りている金融機関との調整を省略することはできません。
査定を受ける前に、残高と返済に関する費用を確認しておきましょう。

買取価格と家賃はセットで提示してもらう

買取価格は、物件や事業者、賃貸条件などで異なります。
一律に通常の相場の何割になるとは決めつけられません。
通常の売却査定も取り、リースバックを選ぶことで、受取額とその後の負担がどう変わるかを比較します。
高い買取価格だけを見て選ぶと、家賃や契約条件の違いを見落とすことがあります。
各社に、買取価格、手取り額、家賃、初期費用、契約期間を同じ条件で提示してもらいましょう。

家賃の安さだけで選ぶ場合も、買取額が低い、借りられる期間が短いなどの条件を確認します。
広告の例と自分に提示された条件が違うこともあるため、物件を調べた後の具体的な見積りを使って判断してください。
「高く売れる」「家賃が安い」という言葉を、別々に比べないことが重要です。

家賃を10年・20年払った場合を試算する

仮に家賃が月8万円なら、年間96万円、10年間で960万円、20年間で1,920万円になります。
これは家賃が変わらないと仮定した単純計算で、更新や再契約の費用、保険料などは含みません。
売却して得たお金を生活費にも使えば、家賃だけで計算したときより早く残高が減ります。
何年分の家賃が払えるかを見るだけでなく、食費や医療費を含めた生活全体で試算しましょう。

家賃の合計が売却代金を超えるかどうかだけで、損得を決めることもできません。
比較する相手は、通常売却後の住居費や、持ち家のまま暮らした場合の費用も含むためです。
ただし、まとまった現金を得ても、その後の家賃で資金が尽きる計画になっていないかは必ず確認してください。

いつまで住める？普通借家と定期借家を確認する

10年住める制度でも終身の居住保証でもない

リースバックに、全国共通の居住年数があるわけではありません。
「10年後に退去するのが一般的」「売った後も必ず一生住める」と一律に説明することは適切ではありません。
住める期間は、賃貸借契約の種類や期間、更新・再契約の条件などに関係します。
事業者の案内を読むときは、希望する期間の居住が、どの契約条項で確保されているのかを確認しましょう。

定期借家の再契約は自動更新ではない

普通借家契約と定期借家契約では、期間が終わったときの扱いが違います。
普通借家では更新に関する仕組みがあり、貸主が更新を拒む場合などには法律上の要件があります。
定期借家では、適法に結ばれた契約は定めた期間の満了で終了し、住み続けるには原則として新たな契約が必要です。
再契約の可能性があるという説明と、必ず再契約してもらえるという保証は同じではありません。
期間満了前に誰へ申し出るか、再契約の判断条件と費用、家賃が変わるかを確認してください。

普通借家でも、家賃を払わなくてよいわけでも、どのような事情でも永久に居住できるわけでもありません。
種類の名称だけで安心せず、契約解除や解約の条項も読みます。
自分が途中で施設へ移る場合には、何か月前までに通知するか、短期解約の費用があるかも確かめておきましょう。

住み替えが遅れた場合の対応まで考える

数年後に高齢者施設へ移るなど、転居までの期間が見えている場合には、その間だけ住み慣れた家にとどまる方法として検討できます。
ただし、施設の空き待ちや健康状態の変化で予定がずれることもあります。
入居予定日と賃貸契約の終了日を合わせるだけでなく、遅れた場合に延長や再契約ができるか確認します。
延長できない場合の仮住まい費用や、家具の保管費用まで必要になることがあります。
転居先が決まっていないのに短い定期借家を選ぶことには、慎重な検討が必要です。

売却後も確認が必要な維持費と暮らしの制限

修繕費がすべてなくなるとは限らない

所有権が移ることで負担しなくなる費用がある一方、借主としての費用は残ります。
給湯器やエアコンが壊れたとき、屋根から雨漏りしたとき、小さな修繕が必要なときに、誰が費用を負担するかを確認します。
「固定資産税を直接払わなくなる」ことと、「家に関する支出がなくなる」ことは別です。
税や維持管理の費用が家賃の設定に反映されている可能性もあります。
家賃以外の保険料、保証料、管理に関する費用、退去時の精算も一覧にしましょう。

改修・同居・ペットなどの条件を確かめる

以前は自分の判断でできた改修や設備の設置も、売却後は貸主の承諾が必要になる場合があります。
手すりを付けたい、玄関の段差をなくしたいといった将来の改修も、誰に相談するか確認してください。
同居家族の追加、ペット、部屋の使い方などについても、現在の暮らしがそのまま認められるかを確かめます。
契約書に書かれていないから当然できる、と考えないことが大切です。
現在設置している設備についても、売却対象に含むものと自分の持ち物を整理しておきましょう。

家主が変わった場合の窓口も確認する

売却した家を、買主がさらに第三者へ売る可能性もあります。
家主が変わったときの賃貸借関係や、家賃の支払先、修繕の連絡先がどうなるかを契約前に確認してください。
家主が変われば必ず退去になる、逆に何の影響もない、と一律に決めつけることはできません。
買戻しの約束がある場合は、第三者への売却後もどう扱われるのかが特に重要です。
事業者が長く営業しているかだけでなく、契約上の扱いを書面で確かめましょう。

買戻しと相続は売却前に家族と話し合う

買戻しは価格・期限・条件を確認する

リースバックを利用すれば誰でも好きなときに家を買い戻せるわけではありません。
買戻しに関する約束の有無、価格、期限、手続き、必要な費用を確認します。
売却額と買戻し額が同じとは限らず、その間に払った家賃が差し引かれるとも限りません。
「将来子どもが買い戻すつもり」という場合も、子どもの資金や住宅ローンの審査を確認せず、実現を前提にしないようにしましょう。

具体的には、いつまでに意思を伝え、いつまでに代金を支払うのか、遅れたらどうなるのかを聞きます。
事業者から口頭で買戻し可能と言われただけでは、価格や条件の認識が食い違うおそれがあります。
家を戻すことが契約を選ぶ重要な条件なら、その約束の内容を専門家にも確認してもらうとよいでしょう。

売った家は原則として自分の相続財産ではなくなる

売却により所有権が移った家は、そのまま自分の財産として相続させることはできません。
売却代金が残っていれば現金などの財産になりますが、生活費や家賃に使えば残額は減ります。
現金に変えれば相続争いが必ずなくなる、というわけでもありません。
家を引き継ぐ予定の子どもや同居家族がいる場合は、売却する理由と今後の住まいを話し合ってください。

家族への相談と、売却の権限に関する確認は区別します。
共有名義の家や相続手続きが終わっていない家では、自分一人の判断だけで家全体を売れるとは限りません。
名義、持分、相続登記の状況を調べ、必要な人の関与を確認します。
「相続人の同意は不要」という広告だけで、共有者などの確認まで不要だと思わないことが大切です。

夫婦の一方が亡くなった後の賃料も考える

夫婦で暮らせる家賃でも、一人になった後の収入では負担が重くなる場合があります。
今の年金合計額を将来も受け取れる前提にせず、残る人の生活費と合わせて試算します。
契約者が亡くなったときの手続き、同居している配偶者の扱い、保証に関する条件も窓口に確認してください。
一人で暮らす場合は、入院中の家賃支払い、緊急連絡、退去時の荷物整理を誰に頼むかも考えておくと、家族や支援者が対応しやすくなります。

契約を急がず、二つの契約書を一緒に確認する

売買だけ決めて賃貸条件を後回しにしない

売却価格が納得できても、住む期間や家賃が希望に合わなければ、暮らしを維持できません。
売買契約書と賃貸借契約書の案を受け取り、両方を並べて確認します。
契約の相手、支払日、解除条件、違約金、修繕負担などについて、口頭説明と書面が一致しているか確かめましょう。
分からない部分があれば、その日のうちに署名せず、回答を書面でもらってから判断します。

2026年10月施行の国土交通省のガイドラインでも、住宅のリースバックでは、売買だけでなく賃貸条件が売却の判断に重要な影響を与える点が整理されています。
家賃、契約期間、修繕負担などの重要事項を故意に告げないことや、事実と異なる説明をすることは、宅地建物取引業法上の問題になります。
制度が整備されても、個々の契約が自分の希望に合うことまで保証されるわけではありません。
説明を受けた内容を記録し、書類を持ち帰って確認する時間を確保してください。

自宅を売る契約はクーリング・オフを当てにしない

消費者が不動産業者へ自宅を売却する場合、宅地建物取引業法のクーリング・オフは適用されません。
契約後に気が変わっても、無条件で取り消せるとは限らず、解除に費用がかかる場合があります。
署名だけなら大丈夫、話を聞いた後で取り消せばよい、と安易に進めないでください。
契約を迫られたり、説明と書類が違うと感じたりした場合は、支払いや追加の署名を急ぐ前に相談しましょう。

借金や工事費を払うための勧誘には注意する

生活費が足りないとき、売却で現金が入ることは魅力に見えます。
しかし、支払い能力が改善しないまま新たな家賃負担を抱えると、その後の暮らしが苦しくなるおそれがあります。
高額なリフォーム契約を勧められ、払えなければリースバックで用意すればよいと言われたときも、工事の必要性から立ち止まって確認してください。
家を売る判断と、工事や借金の問題を一緒に急がせる説明には慎重に対応する必要があります。

契約前に行う比較と相談の手順

必要な現金と住みたい期間を書き出す

最初に、今いくら必要なのか、何に使うのか、いつまで今の家に住みたいのかを書き出します。
月々の不足を長期間補うのか、一度だけ大きな支出があるのかで、選び方は変わります。
自宅への愛着だけでなく、階段や交通の不便さ、通院、家族との距離も含めて住み替え案と比べましょう。
今の家に住むことを優先した結果、必要な医療や生活費を削る計画にならないようにしてください。

売却や借入れを考える前の不足額の計算は、老後資金はいくら必要？夫婦・一人暮らしの生活費と不足額の計算方法で整理しています。

複数の事業者を同じ項目で比べる

見積りを集めるときは、少なくとも次の項目をそろえます。
・売却額と、ローン返済・費用を引いた手取り額。
・月々の家賃と、家賃以外に必要な費用。
・普通借家か定期借家か、契約期間と更新・再契約の条件。
・修繕、設備交換、退去時の精算の負担。
・途中解約、買戻し、家主変更の扱い。
・契約者が亡くなった場合や施設へ移る場合の手続き。
最も高い査定だけを選ぶのではなく、希望する期間の暮らしが成り立つ条件かを比べてください。

売らない方法も含めて第三者へ相談する

売却と住み替え、家計の見直し、利用できる支援、条件に合う借入れなど、リースバック以外の方法も比較します。
不動産の条件は複数の事業者へ、家計全体は資金計画を相談できる専門家へ、契約上の疑問は法律の専門家へ確認する方法があります。
契約や勧誘に不安があるときは、消費者ホットライン188から地域の消費生活相談窓口へ相談できます。
相談時には、広告、見積書、契約書案、担当者とのやり取り、現在のローン残高を用意すると、問題点を具体的に伝えられます。
自宅を現金に変えることだけでなく、その後に住む場所と暮らしを確保できるかまで確認してから判断しましょう。